Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Как стать девелопером?

Как стать девелопером?

жилстрой-1

Рассказать  в двух словах не получится. Начнем с упрощений.
Девелопер строит за счет банковского кредита. Своих денег нет.
Сначала покупает участок, потом получает разрешение на строительство,  затем строит и сдает.
На все уходит 3 года. Метр площади продает за 2500 долл. Это рыночная цена.
Посчитаем прибыль девелопера. 1000 долл.- участок и строительство с сетями. 500 долл.-проценты банку.
500 долл.-налоги. Наконец 500 долл.- чистая прибыль девелопера.
Вроде все красиво на бумаге. Но чтобы отдать кредит банку надо недвижимость продать. А отдать банку нужно 1500 долл.

По нашей модели без дольщиков девелопер в самый момент завершения и сдачи строительства должен сразу продать по рыночной цене 60% недвижимости. Понятно, что это невозможно.

Перейдем к более реальной модели.
После того как получено разрешение на стройку девелопер открывает продажи. Они продолжаются вплоть до завершения строительства. Средняя скидка с рыночной цены - 20%. Средняя цена метра - 2000 долл.
В таком случае по завершении строительства девелопер должен продать 75% недвижимости. Более похоже на правду. За 1-2 года такое возможно.
Только чистая прибыль девелопера при этом ужимается до 300 долл. Но риск банкротства меньше.


А может не будем скидывать цену? Просто перекредитуемся еще на год и будем продавать  по рыночной цене.
Хорошо. Через год платим банку 1800 долл. Чистая прибыль упала до 200 долл. Продать в течение года надо 72% всей недвижимости.
Поменяли шило на мыло.

На самом деле банки не кредитуют девелоперов. Почему? 
Отдать деньги на 1-3 года с перспективой получить в лучшем случает коробку с проблемами.
Вдобавок правительственные новации, защищающие дольщиков и отодвигающие банки в сторону в случае банкротства застройщиков. Зачем такие риски банкам?
Нет стабильного денежного потока - основная причина.

Как  девелоперы выходят из положения ? Они берут в долю инвесторов.
(Продолжение следует)


Лого

Кто использует холодные звонки?

Уважаемые дамы и господа, давайте обменяемся информацией, в каких бизнесах активно используется метод поиска новых клиентов «холодные звонки».
Инфо от меня:
1) экспедиторские компании: «холодные звонки» - основной метод развития компании, реклама практически не работает. Потенциальные клиенты расположены по всей стране и за рубежом, со многими за годы работы ни разу не удается встретиться.
2) рекламные агентства – помимо рекламы часто используют «холодные звонки» с целью поиска новых рекламодателей.
3) различные медиа, особенно печатные, журналы и т.п. Обзвон тоже с целью поиска новых рекламодателей. Сюда же бизнес-центры с предложением залов для проведения корпоративов и т.д.

Кто еще? Аудиторы, бухгалтерские консультанты? А что в торговле недвижимостью, звонит ли у нас кто-то, и кому (В США, знаю, звонят, там всем звонят)?
Заранее благодарю.

P.s. Я сам пользуюсь техникой холодных звонков, звоню по Одессе, и обучаю этой технике (семинар+коучинг)
Тень

Депозит или недвижимость?

В Москве на днях прошёл семинар Кийосаки. Памятуя о его любви к недвижке, общались с товарищем по поводу того, что более доходно - приобретение и сдача недвижимости в аренду или банковский депозит. Просчитали реальную сумму, реальную квартиру, реальную аренду, реальные процентные ставки (по Владивостоку, Приморский край). Вот что получилось.

Старт.сумма 1 300 000 руб.

Депозит без довложений с ежемесячной капитализацией на 3 года с макс. % на сегодня - 11,9%
Общая сумма выплат     1'854'482.64
Проценты по депозиту     554'482.64

Сдача квартиры по минимуму, но с учётом обстановки, ремонта и коммуналки - 10 000 р./мес. на 3 года
12*3*10 000 = 360 000
По максимуму - 15 000 р./мес. на 3 года
12*3*10 000 = 540 000

Если не учитывать возможный рост стоимости квартиры, то почти на 200 000 меньше выходит, т.к. во втором случае (15 000) не учитываются вложения в ремонт жилья, в обстановку квартиры да и коммуналка под вопросом. Да и если даже среднее взять (12-13 т.р.) всё равно получается меньше, чем от депозита. Налоги не учитывали.

Первичные переговоры с клиентом - формирование позитивного впечатления

Первое знакомство клиента с риэлтором, как правило, происходит по телефону. Целью этого этапа является установление контакта и формирование позитивного первого впечатления. Установление контакта является важной составляющей дальнейших деловых отношений. Хороший контакт – не только условие работы, но и в ряде случаев ее суть. Что является контекстом создания контакта? Прежде всего, это выяснения запроса и потребностей клиента, которые он удовлетворит, путем купли-продажи недвижимости. Для этого, процесс коммуникации должен превратиться в управляемый риэлтором процесс задавания формальных вопросов. В этой связи риэлтор как бы задает темп отношений, которыми управляет на протяжении всей сделки. Но это не значит, что первая беседа становится формальной. Характер общения должен быть живым и динамичным. Для решения этой цели, можно использовать бланк вопросов, которые становятся стержнем всей беседы.
Получая ответы, риэлтору рекомендуется повторять получаемую информацию, используя обороты: «Правильно ли я понял, что вы хотите…», «Т.е. вы хотите купить квартиру в кирпичном доме…». Такое уважительное и бережное отношение к информации клиента, дает подтверждение клиенту, что он услышан и его мнение уважают (чего возможно он лишен в обычной жизни). Важно использовать семантическое поле клиента и повторять ключевые слова, которые произносит клиент. Если человек говорит однушка, то и повторять надо – однушка, а не однокомнатная квартира. Так риэлтор подходит к очень глубинным, личностным особенностям клиента, учитывает их, устанавливая доверительные отношения, используя язык клиента.Collapse )

Работа с частным риэлтором - ментальные риски

После кризиса на рынке недвижимости, количество частных риэлторов значительно выросло, также возрос спрос на их услуги. Любой, кто хочет сдать, купить или продать квартиру время от времени сталкивается с ними. Вы найдете их через друзей, они позвонят вам, как только увидят ваше объявление в специализированном издании. Вам предложат помощь в решении сложной продажи, уверив, что это обойдется вам в несколько раз меньше. В этой статье я проанализирую возможности работы с частными риэлторами и опишу возможные ментальные риски.
Общее число «черных» риэлторов неизвестно. Некоторые эксперты утверждают, что их число может составлять 50%. Цифра колоссальна, особенно с учетом того, что речь может идти о незаконном предпринимательстве, уголовно наказуемом деянии.
Частный риэлтор это, как правило, бывший сотрудник агентства, имеющий достаточной, как он считает, опыт для того, чтобы предложить свои услуги рынку. Иногда это время от времени работающий в официальной компании сотрудник, ведущий незаконный бизнес, помогающий тем людям, которые обратятся к нему с просьбой провести сделку без агентства. Также это может быть индивидуальный предприниматель, законно работающий на рынке купли продажи недвижимости. Collapse )

Что в Вашем понимании "Большие деньги"?

Сколько это?
Вот спрашивают меня:"Ты богат?"
И Я, гордо, отвечаю:"Да!"
- А какая у тебя машина?
- У меня нет машины.
- А какой дом или квартира?
- У меня нет своей недвижимости.

С чего же ты взял, что ты- богат?

Вы тоже так считаете?
 
Жизнь прекрасна!

ПРОИЗВОДСТВО НА ЧУЖОМ ОБОРУДОВАНИИ

Кто- нибудь из сообщников имеет подобный опыт сотрудничества? Поделитесь, плиз.
Хочу  собственную продукцию "довести до кондиции" с помощью такой вот компании, предлагающей свои услуги. В чем, кроме банального - на своем дешевле, чем на чужом, разница?


   Источник -.hobiz.


Если есть заинтересованность в своем производстве, но нет средств на покупку оборудования, аренду помещения, закупку автомобилей для распространения производимого товара и прочее, то это можно осуществить благодаря предлагаемым услугам другими организациями.

Например, Private label и B2B. Компании работающие в этом направлении, предлагают на своем оборудовании, по желанию из вашего или своего сырья, изготовить товар под вашей торговой маркой. Многие из них также предлагают услуги склада. Товар может быть абсолютно любой, какой Вам понравится или в котором Вы увидите перспективу. Это может быть пакеты для мусора, или булавки, или косметические крема, или одеяла или все вместе, главное найти компанию, которая предлагает услугу производства этой продукции. Зарегистрировав свою торговую марку, вы можете производить понравившийся продукт, реализовать который, также можно с помощью дистрибьюторских компаний.

Ценообразование производимого товара, будет складываться из сырья, производственного процесса (оплаты услуги), расходов на транспортировку и/или хранение, а также распространения и продажи (оплаты услуги). При любых подсчетах эта цена будет конкурентно способной в сравнении с подобной продукцией уже имеющейся на рынке.

В этом случае, вы как бы являетесь организатором производства своего товара, а не владельцем производственной фирмы. Возможно, ваша прибыль будет ниже той, которая получается в результате самостоятельного производства и реализации товара, но в этом все равно есть свои преимущества. Во-первых, нет расхода на приобретение оборудование, а это может быть от двух-пяти тысяч и до полумиллиона долларов Во-вторых, это значительно снижает риск при появлении нового товара на рынке, например, если вы приобрели дорогое оборудование, наладили схему производства, а сам товар не смог завоевать рынок? В этом случае, Вы потеряете минимум 30% от затраченных средств. И напротив, изготавливая продукт на чужом оборудование, можно понять, стоит ли под этот товар покупать оборудование и все остальное. Кстати, приобретать оборудование, арендовать помещение и налаживать дистрибьюторский отдел, Вы уже сможете из прибыли приносимой данным товаром, тем более уже будет видно на какой доход рассчитывать.

При организации бизнеса подобным образом, все равно будут затраты, но они несоизмеримы с затратами на свое производство. Необходимо зарегистрировать торговую марку, первых два заказа на производство придется оплатить со стартового капитала, также понадобятся затраты на продажи первых партий, а дальше "по кругу" прибыль с продаж — затраты на производство. Реклама, возможно, которая понадобиться для продвижения на рынке, все равно будет бесполезной, если товара не будет в продаже, поэтому расходы на рекламу, могут идти уже с первой полученной прибыли.

С первых дней работы подобным образом, Вы не станете миллионером, зато это хороший и надежный путь к своему производству, который на первых этапах, потребует больше сил, чем денег. Главное все правильно и продуманно организовать, произвести и продвинуть на рынок и тогда откроются неограниченные возможности, которые могут приносит прибыль многие десятки лет.
 

Источник -.hobiz.


Бизнес

Foreclosure. Недвижимость без права выкупа.

Мы знаем, что недвижимость- это одно из самых умных и грамотных вложений. Если мы посмотрим на русский рынок- то у нас отношение стоимости к возможности извлекать из недвижимости прибыль очень велико, т.е. если мы покупаем квартиру с целью сдавать в аренду- то фиг знает ,когда окупится . Я обратил внимание на западный рынок недвижимости.

А именно Foreclosure- недвижимость без права выкупа, которую банк забирает за долги и которую ему нужно быстро слить. Как правило на аукционах ниже рыночной стоимости. Либо у хозяина, если его поджимает время по выплате кредита за дом. Как правило они готовы рассматривать очень лояльные предложения, вплоть до покупки с рассрочкой и минимальным наличным взносом.

Вы слышали что-нибудь об этих инвестиционных возможностях? Я хотел бы подробней узнать о правовых состовляющих покупки недвижимости в США и таких сделок, если я не являюсь их гражданином...

Буду рад полезной информации, спасибо.


Пирожковая на колесах

У кого есть опыт по открытию автокафе или каких-то торговых точек на колесах. Какие особенности аренды земли, где стоит автолавка? Обязательно ли оформлять аренду? И какие еще подводные камни у такой торговой точки? Кто еще владеет информацией по пирожковой? Какие документы требуются для открытия пирожковой?
Буду признателен за полезные советы.