Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Как стать девелопером?

Как стать девелопером?

жилстрой-1

Рассказать  в двух словах не получится. Начнем с упрощений.
Девелопер строит за счет банковского кредита. Своих денег нет.
Сначала покупает участок, потом получает разрешение на строительство,  затем строит и сдает.
На все уходит 3 года. Метр площади продает за 2500 долл. Это рыночная цена.
Посчитаем прибыль девелопера. 1000 долл.- участок и строительство с сетями. 500 долл.-проценты банку.
500 долл.-налоги. Наконец 500 долл.- чистая прибыль девелопера.
Вроде все красиво на бумаге. Но чтобы отдать кредит банку надо недвижимость продать. А отдать банку нужно 1500 долл.

По нашей модели без дольщиков девелопер в самый момент завершения и сдачи строительства должен сразу продать по рыночной цене 60% недвижимости. Понятно, что это невозможно.

Перейдем к более реальной модели.
После того как получено разрешение на стройку девелопер открывает продажи. Они продолжаются вплоть до завершения строительства. Средняя скидка с рыночной цены - 20%. Средняя цена метра - 2000 долл.
В таком случае по завершении строительства девелопер должен продать 75% недвижимости. Более похоже на правду. За 1-2 года такое возможно.
Только чистая прибыль девелопера при этом ужимается до 300 долл. Но риск банкротства меньше.


А может не будем скидывать цену? Просто перекредитуемся еще на год и будем продавать  по рыночной цене.
Хорошо. Через год платим банку 1800 долл. Чистая прибыль упала до 200 долл. Продать в течение года надо 72% всей недвижимости.
Поменяли шило на мыло.

На самом деле банки не кредитуют девелоперов. Почему? 
Отдать деньги на 1-3 года с перспективой получить в лучшем случает коробку с проблемами.
Вдобавок правительственные новации, защищающие дольщиков и отодвигающие банки в сторону в случае банкротства застройщиков. Зачем такие риски банкам?
Нет стабильного денежного потока - основная причина.

Как  девелоперы выходят из положения ? Они берут в долю инвесторов.
(Продолжение следует)


Лого

Кто использует холодные звонки?

Уважаемые дамы и господа, давайте обменяемся информацией, в каких бизнесах активно используется метод поиска новых клиентов «холодные звонки».
Инфо от меня:
1) экспедиторские компании: «холодные звонки» - основной метод развития компании, реклама практически не работает. Потенциальные клиенты расположены по всей стране и за рубежом, со многими за годы работы ни разу не удается встретиться.
2) рекламные агентства – помимо рекламы часто используют «холодные звонки» с целью поиска новых рекламодателей.
3) различные медиа, особенно печатные, журналы и т.п. Обзвон тоже с целью поиска новых рекламодателей. Сюда же бизнес-центры с предложением залов для проведения корпоративов и т.д.

Кто еще? Аудиторы, бухгалтерские консультанты? А что в торговле недвижимостью, звонит ли у нас кто-то, и кому (В США, знаю, звонят, там всем звонят)?
Заранее благодарю.

P.s. Я сам пользуюсь техникой холодных звонков, звоню по Одессе, и обучаю этой технике (семинар+коучинг)
зеркало
  • inira

Вопрос об инвестициях в строящуюся недвижимость

Здравствуйте, уважаемые сообщники! 

Имеется относительно небольшая сумма - примерно 60 тыс. $. Хочется пустить деньги в оборот на пару лет. Есть мысль инвестировать в строящуюся жилую недвижимость. Посоветуйте плз, где (страна, город), у какого застройщика это можно сделать с минимальным риском. 

Заранее благодарю за комменты по теме!

Какая покупка жилья ликвиднее: в Щербинке или в Балашихе?

Уважаемые сообщники, тут такое дело...
Запала сразу на два объекта строящегося жилья - в Щербинке (2-ка на 1 этаже), 1,5 км от жд станции  и в Балашихе (однушка, на 400 тыс. дешевле двушки в Щ.).
У застройщиков все гуд, оба объекта сдаются через 6 мес.
Надо выбрать. 
Жить сама пока не планирую. Для сдачи или перепродажи.
Что выгоднее, как думаете?
Тень

Депозит или недвижимость?

В Москве на днях прошёл семинар Кийосаки. Памятуя о его любви к недвижке, общались с товарищем по поводу того, что более доходно - приобретение и сдача недвижимости в аренду или банковский депозит. Просчитали реальную сумму, реальную квартиру, реальную аренду, реальные процентные ставки (по Владивостоку, Приморский край). Вот что получилось.

Старт.сумма 1 300 000 руб.

Депозит без довложений с ежемесячной капитализацией на 3 года с макс. % на сегодня - 11,9%
Общая сумма выплат     1'854'482.64
Проценты по депозиту     554'482.64

Сдача квартиры по минимуму, но с учётом обстановки, ремонта и коммуналки - 10 000 р./мес. на 3 года
12*3*10 000 = 360 000
По максимуму - 15 000 р./мес. на 3 года
12*3*10 000 = 540 000

Если не учитывать возможный рост стоимости квартиры, то почти на 200 000 меньше выходит, т.к. во втором случае (15 000) не учитываются вложения в ремонт жилья, в обстановку квартиры да и коммуналка под вопросом. Да и если даже среднее взять (12-13 т.р.) всё равно получается меньше, чем от депозита. Налоги не учитывали.

Влияние нового закона о нотариате на рынок недвижимости

Причины того, почему деньги риэлторов будут получать нотариусы

Почему случилось так, что деньги риэлторов будут получать нотариусы? Как я уже высказывался, дается кусок нотариусам с целью убрать неугодных из их же рядов. Уж очень долго люди сидят на хлебных местах. Нам может быть интересен вопрос – почему риэлторы не стали той силой, которая может опротестовать данное решение. По порядку:
1. История риэлторского бизнеса в России и СССР это история криминальная. До 1991 года данный бизнес функционировал как нелегальный, впрочем как и любой другой. А вот институт нотариата был законным, частью системы авторитарного государства. После 1991 года риэлторский бизнес функционирует между криминальным и полутеневым. Криминал это свезли деда в деревню и споили, а квартиру продали. Полутеневой это тотальное нарушение КЗОТ и НК РФ, работа в черный нал. В условия практически законченного передела собственности, когда возникает потребность контроля физических и юридических лиц, легализации доходов, зададим вопрос - кого государство будет слушать? Ответ прост – нотариусов, субъектов и без того контролируемых, которые являются лояльными на все 100%.
2. Неспособность негосудартсвенных общественных риэлторских организаций защищать свои права. Они есть, но не имеют авторитета в обществе. Что и подтверждает грубейшее попрание интересов риэлторского бизнеса. Можно сказать, что не видны лидеры среди риэлторов, авторитетные люди, которые могли бы лоббировать интересы сообщества в Государственной Думе и Правительстве РФ. Вспомним, что любой законопроект – лоббируется, это затратно, но эти затраты отбиваются после. Стало быть, нотариальное лобби на голову сильнее риэлторского. Организации существуют, но они беззубы, функционируют по принципу – Марья Ивановна от Петра Петровича, Александр Павлович от Ильи Константиновича – теплые кормушки, мягкие места. Данные общественные организации не имеют власть даже внутри сообщества, их мнение носит рекомендательный характер.
3. Отсутствие профессии – риэлтор. Как бы сейчас 15000 человек не хотели бы меня прибить, но это так. В высшей школе нет такой специальности. За 20 лет риэлторы не смогли доказать, что эта профессия существует, что необходимы стандарты подготовки. Поэтому идет в нее и пенсионер, и студент и все, все, все. С другой стороны – существуют жесткие требования к институту нотариусов.
4. Связана с предыдущими. Так как люди разные, то и договориться им сложно. Разный уровень культуры (о чем свидетельствует жаргонное хабальство на сайте «Недвижимость и цены», выдаваемое за некое профессиональное мнение), низкий уровень толерантности и дискуссии – все это не позволяет решать совместно важные вопросы.
5. Отсутствие стандартов работы. Посудите сами, если один под профессий понимает доставание справок, а другой налоговое консультирование и продажа ремонтов – то как можно договориться о стандартах работы? Поэтому их нет, и не будет, что по-другому в системе нотариата. За двадцать лет, определены некие контуры, обозначены направления работы.
6. Ликвидация лицензирования.
7. Изменение экономических условий как внутри страны, так и на международной арене. Контроль нотариусов: за юридическими лицами; за деньгами, полученными от продажи квартир – это контроль за вывозом капитала из России. Данный контроль не могут обеспечить АН, которые сами находятся в бегах.
Collapse )

Первичные переговоры с клиентом - формирование позитивного впечатления

Первое знакомство клиента с риэлтором, как правило, происходит по телефону. Целью этого этапа является установление контакта и формирование позитивного первого впечатления. Установление контакта является важной составляющей дальнейших деловых отношений. Хороший контакт – не только условие работы, но и в ряде случаев ее суть. Что является контекстом создания контакта? Прежде всего, это выяснения запроса и потребностей клиента, которые он удовлетворит, путем купли-продажи недвижимости. Для этого, процесс коммуникации должен превратиться в управляемый риэлтором процесс задавания формальных вопросов. В этой связи риэлтор как бы задает темп отношений, которыми управляет на протяжении всей сделки. Но это не значит, что первая беседа становится формальной. Характер общения должен быть живым и динамичным. Для решения этой цели, можно использовать бланк вопросов, которые становятся стержнем всей беседы.
Получая ответы, риэлтору рекомендуется повторять получаемую информацию, используя обороты: «Правильно ли я понял, что вы хотите…», «Т.е. вы хотите купить квартиру в кирпичном доме…». Такое уважительное и бережное отношение к информации клиента, дает подтверждение клиенту, что он услышан и его мнение уважают (чего возможно он лишен в обычной жизни). Важно использовать семантическое поле клиента и повторять ключевые слова, которые произносит клиент. Если человек говорит однушка, то и повторять надо – однушка, а не однокомнатная квартира. Так риэлтор подходит к очень глубинным, личностным особенностям клиента, учитывает их, устанавливая доверительные отношения, используя язык клиента.Collapse )

Работа с частным риэлтором - ментальные риски

После кризиса на рынке недвижимости, количество частных риэлторов значительно выросло, также возрос спрос на их услуги. Любой, кто хочет сдать, купить или продать квартиру время от времени сталкивается с ними. Вы найдете их через друзей, они позвонят вам, как только увидят ваше объявление в специализированном издании. Вам предложат помощь в решении сложной продажи, уверив, что это обойдется вам в несколько раз меньше. В этой статье я проанализирую возможности работы с частными риэлторами и опишу возможные ментальные риски.
Общее число «черных» риэлторов неизвестно. Некоторые эксперты утверждают, что их число может составлять 50%. Цифра колоссальна, особенно с учетом того, что речь может идти о незаконном предпринимательстве, уголовно наказуемом деянии.
Частный риэлтор это, как правило, бывший сотрудник агентства, имеющий достаточной, как он считает, опыт для того, чтобы предложить свои услуги рынку. Иногда это время от времени работающий в официальной компании сотрудник, ведущий незаконный бизнес, помогающий тем людям, которые обратятся к нему с просьбой провести сделку без агентства. Также это может быть индивидуальный предприниматель, законно работающий на рынке купли продажи недвижимости. Collapse )

Психология продаж недвижимости. Личность риэлтора и успешные деловые отношения

В этой статье мне хотелось бы осветить ряд вопросов, касающихся личностных особенностей риэлтора, а также навыков создания деловых отношений, необходимых для успешной продажи недвижимости. Статья может быть интересна риэлторам, кадровикам, а также руководителям, осуществляющим наем, обучение и аттестацию персонала на рынке купли-продажи недвижимости.
Работа агента по недвижимости заключается не только во взаимодействии с заказчиками (что включает в себя первое знакомство, переговоры по телефону, очные встречи и другие действия), но в большей мере связана с формированием доверительных, безопасных и поддерживающих отношений. По-сути любая посредническая организация торгует не услугой, а именно деловыми отношениями, от качества которых будет зависеть успех в проведении сделок. Поэтом без знания психологических законов общения, восприятия, психотехнологий воздействия на клиента работа агента по недвижимости будет малоэффективной.Collapse )